Valorar terreno rústico

Cómo calcular el valor catastral de un finca rústica

La entidad encargada de realizar esta labor es la empresa de tasación, la cual también tasa otro tipo de espacios e inmuebles. Para hacerlo es necesario tener en cuenta una serie de variables por lo que hay varias formas de tasar, en este caso, un terreno rústico.

Para comprender mejor el trabajo de valorar terreno rústico, antes de nada, expliquemos que es un terreno rústico.

Qué es un terreno rústico

Valorar terreno rústicoTambién se le llama terreno no urbanizable y se diferencia de los otros tipos de suelo o calificaciones (el urbano y el urbanizable) en que no está destinado a construir edificios, aunque eso no significa que no se puedan realizar obras. De hecho, qué se puede construir o no en un suelo rústico y en España depende de la legislación de cada comunidad autónoma.

En cualquier caso, lo que define a cualquier suelo rústico es que no se puede destinar a urbanismo como puede ser la construcción de viviendas al uso. No obstante, sí que se pueden levantar casas, talleres y otras construcciones siempre que no contravengan la legislación sobre la utilización racional del territorio y la calificación del propio suelo.

También es común que a los terrenos rústicos no lleguen las canalizaciones de agua y saneamientos públicos. Que lo hagan ya implicaría cambiar la calificación del suelo al menos a urbanizable.

Qué es el valor catastral de un suelo rústico

En cuanto al valor catastral, una diferenciación básica sería que es el valor distinto al de mercado, donde opera la oferta y la demanda y el precio de un terreno o inmueble lo impone el propietario. De forma más precisa, valor catastral es:

Un precio administrativo que se calcula por los datos que existen en el catastro sobre el precio del terreno y las construcciones que pudiera tener, además de otros elementos como pozos de agua, ríos, etc.

Cómo calcular el valor catastral de un finca rústica

Empresa de tasaciónDecíamos al principio que, debido a las variables que influyen en el cálculo catastral, hay varias metodologías. Dejamos a continuación las más importantes y utilizadas.

Capitalización de rentas

También se utiliza este método para valorar suelos urbanizables sin sectorizar y se lo puede denominar “analítico”. De forma general, el cálculo se basa en capitalizar los gastos del terreno con los ingresos.

En cuanto a los gastos, habrá que tener en cuenta las tasas o impuestos que recaen sobre el terreno, los gastos de mantenimiento y los gastos que se derivan de la venta del terreno.

En cuanto a los ingresos, la capitalización de rentas tiene en cuenta si se va a realizar algún tipo de explotación económica, si se va alquilar u otra acción que produzca ingresos antes o después de la venta.

Además de esta capitalización de ingresos y gastos, el cálculo catastral también incluye valores como el de la inflación o el incremento temporal del valor del inmueble.

Como se puede comprobar, es el método más complejo pero el que consigue los valores catastrales más precisos.

Comparación

Es el método más antiguo y está basado en comparar el terreno rústico con el precio de otros cercanos; incluso con terrenos urbanos. Esto implica obviamente que el experto tasador conozca la zona, los precios de los terrenos y las características de los mismos.

Este tipo de cálculo no es muy preciso y depende de la pericia y experiencia del tasador. Obviar datos como los detallados en la tasación por capitalización de rentas puede bajar o subir el precio catastral real.

Valoración de plantaciones forestales o árboles frutales

Se denomina “Valoración de árboles ornamentales” porque se centra en calcular el valor catastral de terrenos con plantaciones de este tipo. El método objetivo para realizar esta valoración se crea a partir de la aprobación de la Norma Granada y toma en cuenta las siguientes variables:

  • Valor estético de la masa forestal.
  • Especies de árboles ubicados en el terreno.
  • Simbolismo para la zona donde se encuentra.
  • Uso (como la explotación maderera).
  • Entorno en el que se encuentra.
  • Valor económico de los productos que se explotan en los terrenos.

Valoración para terrenos rústicos con explotación agraria

Si el suelo está dedicado a la agricultura, además de los elementos a considerar en el sentido de capitalización de rentas, también se han de considerar las infraestructuras mediante el Método del Coste de Reemplazamiento. En cuanto a las construcciones, se consideran las siguientes:

  • Depósitos de agua como albercas o pozos.
  • Sistemas de regadío.
  • Inmuebles para el almacenamiento.
  • Antigüedad de las instalaciones.
  • Posibilidad de poder construir más infraestructuras.

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Finalizamos recordando que estos son los sistemas de valoración catastral más utilizados y que, algunos de ellos, cuentan con complejas fórmulas que sólo los tasadores profesionales y empresas pueden utilizar con exactitud.